2016年房地产暴涨背后的故事(1)——二线城市为何暴涨

2016-10-04 顾子明的政事堂 顾子明

    今年年初随着中央的大放水,各类资金疯狂涌入房地产市场,地王和房价齐飞的现象开始向二线城市蔓延,根据最新数据,银行新增贷款几乎全部为个人房贷。

    政事堂作为一个房地产从业人士,尝试用通俗的语言花几天的时间,从几个角度分别分析一下中国的房地产市场。

    首先,收入放缓与人民币贬值预期是投资房地产的主要动力。

    胡温十年,中国一二线城市几乎持续了十年的两位数GDP增长。持续的经济繁荣使得城市居民的收入和资产都实现了高速增长。而目前按照习总书记的话说,中国经济步入新常态,经济L型趋势不可避免。

    居民与企业,都习惯了持续的工资增长与较高的投资收益。在面对经济下滑时刻,实体经济再无利润,余额宝等货币基金类的无风险投资收益率也暴跌,甚至人民币汇率也面临跳水的风险。由于人性的贪婪与对贬值的恐惧,无论企业还是个人,纷纷不顾风险将资本投入到房地产、股市、甚至P2P之类的高收益率,也高风险的赌局当中,甚至为了高额收益,不停地给自己加杠杆。

    其次,货币超发是政策方面的最重要因素。

    今年年初,中国政府选择了是货币政策而非财政政策,对经济进行刺激,发改委甚至一度越过央行发文针对货币政策要求双降。由于目前中国实体经济的严重问题,积极的货币政策将直接导致超发货币只会流入股市和房地产两个大容器,而非实体经济。

    但由于刘士余掌舵了证监会,保障了中国股市的良性发展,楼继伟的财政部也重拳打击P2P,其结果就是超发的货币只能进入房地产市场,也就是陈政高掌舵的住建部,造成了新的一轮恶性增长。

    其三,人口净流入和城镇化是房价真正的推动力。

    国内一线城市为外来人口提供了高收入工作机会,最好的教育以及最好的医疗条件,但过高的房价也终止了京沪人口的净流入,15年以来,京沪常住人口逐步开始了净流出

    目前火热的二线城市,除了G20因素的杭州、孤岛属性的厦门外,安徽的合肥、河南的郑州、湖北的武汉、山东的济南、江苏的南京,他们的暴涨便是区域中心分享到了原本属于一线城市的人口溢出的红利。同时住建部鼓励农民进城高位接盘,并进行棚户区改造,人为地去制造需求,保障着二线城市人口的净流入,这便是二线城市房价上涨的本质因素。

    但是京沪为代表的一线城市人口溢出,实际上代表着京沪经济的帕累托最优时代已经过去,持续的加速增长将成为历史(所以中央在搞京津冀和长江经济带)。同理,房价暴涨也必然成为历史。随着高速增长成为历史,一线城市过高的房价便成了悬在全国人民头上的达摩克利斯之剑。而倘若一线城市暴跌,覆巢之下安有完卵,火爆的二线也不会独存。

    北京和上海作为中国的政治和经济中心,拥有了堪比黄金的信心。但是参考我们的邻居,当经济危机来临之际,中心城市也无法逃离,日本经济崩溃与东南亚经济危机,使得东京和香港房地产暴跌60%,而08年的全球经济危机,也使得纽约和伦敦地产暴跌30%……

    所以,对一线城市也不能太过盲目,中国房价的走势,本质上依赖于中央如何深化改革,并如何面对即将到来的经济危机……

未完待续…..

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此文转自微信公众号“顾子明的政事堂”

转载未获得作者授权,仅因为你懂的原因而进行备份之目的

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