解读中国房地产泡沫究竟是怎么回事?

2016-10-21 顾子明的政事堂 顾子明

中国的房地产泡沫需要先从07-09的全球金融危机开始说起。当时全球经济的火车头美国,遭遇了房地产泡沫崩溃。我们的庆亲王政府毫不犹豫通过积极的财政政策配合杠杆,将这个全球泡沫导入到中国。(庆亲王是谁参见161003)
所以,在庆亲王的支持下,我们接棒美国, 在全球原材料最高点上接棒继续大搞房地产,高额的建筑和配套成本,将美国的房地产泡沫传递到了中国老百姓的房价当中。

十八大以来,中央政府努力尝试去挤泡沫。这个挤泡沫的方式嘛,要么学美国,让其他国家吃掉泡沫,要么自己国家内部消化。
所以府院最初分别以一路一带(自创势力范围)和走出去战略(混入美国势力范围),试图将泡沫输出。但通过实践检验,两者之路均非常不顺。(超级推销员都不干了)
所以呢,咱主要还得通过国内消化这个泡沫,府院也分别以供给侧改革与大众创业万众创新为主思路进行探索。
无论是供给侧改革还是双创,其本质都是希望通过提升国内生产率,去实现泡沫的自然消失,也就是软着陆。只不过供给侧改革是意图提升中国的中西部、三四线落后地区的生产率,而双创是希望通过东部沿海、一二线城市的生产率。从教科书上来看,两个方式都可行。

所以我们可以看到一方面是中央力主将东部产能向中西部转移的腾笼换鸟,打造以重庆为核心的西南经济带,另一方面是政府又将全国资本集中于几个一二线城市的鼓励双创,希望量变引发质变。

讲回房地产行业,同样,一方面中央希望国内的资产泡沫向三四线城市转移,另一方面政府又希望资本力量向一二线城市集中。
所以在16年初四万亿的大放水,中央原意是将资产泡沫向三四线城市转移并去库存,可是在实际操作过程中,逐利的资本才不理会中央的计划思维,在自由体制下一股脑涌入了一二线城市,并极速拉高房价。
于是才有了今年九月底,中央震怒,连下两道金牌,中纪委甚至直接斥责住建部“逐利避义”,这才使得惊恐的住建部和地方政府在十一政府放假时间,紧急加班公布各地限购政策。

同意,理解房地产调控其实不难,中央政府调控房价的路子很多也很容易。
最简单的就是加大土地供应,通过市场供求关系解决。但是,本次限购反而降低了土地供应,是因为,加大土地供应虽然降低了房价,但是会导致大量资本继续涌入一二线,与中央希望资本涌入中西部、三四线城市的战略完全相悖。

其次打压房价的方式是通过税收杠杆,只要征收房产税甚至二手房交易税,必然严重打击房价泡沫。但是这与中央维护房地产长期平稳发展完全相悖。
(政事堂按:从14年开始,大量的优质房地产企业纷纷改姓党。除了金地等被收购外,国企改制的万科和万达纷纷直面政治危机,混合所有制的联想迅速抛售地产项目,再看看民企恒大如赵本山一般的爱党表态。政事堂预判未来一段时间内会形成以央企及赵家控股为核心的若干家房地产托拉斯,所以,你懂的!)

第三种打压房价的方式是打击杠杆和身份限购,这也是目前中央政府的操作方式。身份限购能够通过户籍将使得一二线城市成为孤岛,阻止外部资金涌入,而打击杠杆则是逼着资金进一步从孤岛中出来。
中央希望通过计划调控将资本从一二线城市导出到制造业和三四线城市,而自由意志的资本有着天生的的逐利性,又岂是计划行政能够改变的?

中央几次三番打压股市和楼市的目的就是为了引导他们进入实体经济和三四线。可是在自由体制下,这种计划模式却是按下葫芦又起了瓢……面对外汇管制和房地产管制的情况下,能容纳这批热钱的地方可不多,恐怕又会涌入股市……

自由经济与计划管制这个二共以来三十多年的根本矛盾,始终是无解的……

所以,关于房价走势我就不多说了。而刘士余掌控的证监会又早已回归计划模式,下一出的股市韭菜大戏看来会很有意思!

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此文转自微信公众号“顾子明的政事堂”

转载未获得作者授权,仅因为你懂的原因而进行备份之目的

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